Asesoramiento y apoyo en la suscripción de propiedades generadoras de ingresos y con potencial de revalorización, diseñadas para producir flujos de caja estables y crecimiento del capital. Pensado para inversores que priorizan métricas de adquisición rigurosas y un rendimiento estructurado.

Las propiedades que generan ingresos de forma estable pueden optar a financiamiento basada en el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), préstamos comerciales convencionales, préstamos de cartera o estructuras puente hacia la financiamiento permanente, dependiendo de la clase de activo, la estabilidad de la ocupación y el historial operativo.

En Glovenco, la estructuración del capital se alinea con la durabilidad del flujo de caja, la solidez de los contratos de arrendamiento y la estrategia de salida a largo plazo. Las decisiones de financiamiento se evalúan más allá del tipo de interés, teniendo en cuenta los niveles de apalancamiento, los requisitos de reserva, la flexibilidad de pago anticipado, la estructura de amortización y la eficiencia general del capital.

Evaluamos los activos utilizando métricas de suscripción rigurosas, que incluyen el ingreso operativo neto (NOI), el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), la calidad de los ingresos por alquiler, la estabilidad de la ocupación y el desempeño operativo de los últimos doce meses (T-12).

• Más allá de la tasa de capitalización principal, nuestra evaluación incluye:
• Concentración de inquilinos y solidez crediticia
• Duración del arrendamiento, calendario de vencimiento y riesgo de renovación.
• Ratios de gastos operativos y eficiencia de la gestión
• Comparables de mercado y supuestos de crecimiento de los alquileres futuros

Nuestro objetivo es determinar si el activo se comporta según los estándares de suscripción institucionales —y no simplemente según las proyecciones de marketing— y si su perfil de flujo de caja respalda la estructura de capital prevista y la estrategia de salida.

Estructuramos capital para activos generadores de ingresos estabilizados y en transición en múltiples categorías de inversión comerciales y residenciales, que incluyen:

• Carteras de alquiler de viviendas unifamiliares
• Propiedades multifamiliares
• Activos de uso mixto
• Propiedades de oficinas y locales comerciales
• Edificios comerciales de tamaño pequeño a mediano

Cada activo se evalúa en función de la sostenibilidad del flujo de caja, la composición y solvencia de los inquilinos, la estabilidad de los contratos de arrendamiento, su posicionamiento en el mercado y su potencial de revalorización a largo plazo. La calificación final depende de la solidez de la evaluación crediticia y de su alineación con la estructura de capital prevista.

Las métricas de suscripción influyen directamente en el apalancamiento, la fijación de precios, los requisitos de reserva, la estructura de amortización y el proceso general de aprobación.

Entre las consideraciones clave se incluyen:

• Umbrales del índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
• Posicionamiento de la tasa de capitalización en relación con los índices de referencia del mercado.
• Relación préstamo-valor (LTV) y exposición al riesgo
• Análisis de ocupación de punto de equilibrio
• Liquidez, patrimonio neto y experiencia operativa del patrocinador.

Un perfil de suscripción sólido no solo mejora las condiciones de financiamiento, sino que también reduce significativamente el riesgo de ejecución y fortalece el rendimiento de la cartera a largo plazo. La alineación estructurada de la suscripción garantiza que el activo, la estructura de capital y la estrategia de salida permanezcan sincronizados.

La mayoría de las transacciones de generación de ingresos estables se cierran en un plazo de 30 a 45 días, siempre que la documentación de suscripción y los informes de terceros se entreguen puntualmente.

• Los plazos de cierre están influenciados por:
• Informes de tasación e inspección de terceros
• Revisión del contrato de arrendamiento y verificación del registro de alquileres
• Título, estudio topográfico y verificación de antecedentes
• Estructuración de entidades y documentación organizativa
• Lista de espera para la evaluación crediticia y requisitos de los socios de capital

La preestructuración de la transacción, que incluye la revisión financiera y la alineación del capital antes de su presentación, reduce significativamente los retrasos y aumenta la certeza en la ejecución.

Cada transacción se estructura teniendo en cuenta la salida prevista. Las decisiones de inversión se evalúan no solo en función de la viabilidad de la adquisición, sino también en función del posicionamiento de la cartera a largo plazo y la flexibilidad estratégica.

Evaluamos:

• Cronograma del período de retención objetivo y de la disposición
• Opciones de refinanciamiento y sensibilidad a las tasas de interés
• Riesgo de compresión o expansión de la tasa de capitalización
• Flexibilidad en el retiro de efectivo y preservación del capital
• Consideraciones sobre la viabilidad y la eficiencia fiscal de un intercambio 1031.

Nuestro papel consiste en garantizar que la estructura de financiamiento respalde tanto la adquisición inicial como las futuras operaciones de capital —ya sean refinanciamientos, reposicionamientos o desinversiones— en lugar de centrarnos únicamente en la aprobación del préstamo.